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    關鍵詞: 物流地產 倉儲 供應鏈

    物流地產:供應鏈體系下的特殊工業地產

    作者:小莫

    來源:樂晴智庫

    物流地產屬于產業地產范疇,其包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業務的不動產載體。物流地產是由美國普洛斯公司率先提出并實踐的,開始于上世紀80年代,至今為止已有30多年的歷史。2001年中國加入WTO后,大量外資企業進入中國。


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    現代物流地產的定義框架


    提出“物流地產”概念的普洛斯于2003年進入中國開始“圈地運動”。普洛斯是中國最早的物流地產商之一,先發優勢明顯,2017年完成私有化,主要股東為萬科、厚樸、高瓴、中銀和公司CEO。


    萬緯是萬科2015年推出的獨立物流品牌。宇培是遠洋集團和安邦保險共同投資建設的物流倉儲開發平臺,成立于2000年。嘉民是全球綜合地產集團,2001年開始進入中國市場。易商是亞太區領先物流地產平臺,在中日韓、澳大利亞、新加坡和印度都有大量的物流地產。


    通常來看,物流地產或由地產商、物流商和電商三者之一主導,或由其中多個主體聯合經營,多種運營方式各有優劣。在中國市場,平安、萬科等企業紛紛高調進軍物流地產,目前已經擁有了一定的土地儲備。


    物流地產開發商主要開發經營物流地產,與傳統地產開發銷售不同,大部分物流地產在開發后不會進行銷售,會持續運營幾十年,因此后續的運營管理能力將比開發能力更為重要,決定物流開發商規模以及收益。


    而物流地產經營與寫字樓、商鋪等經營也不盡相同,物流地產的內生擴張欲望顯著強于寫字樓和商鋪,因為物流地產的連續性以及對大客戶的黏性更強。


    相比于第三方物流、電商而言,物流地產開發商更為專注、服務性更強,第三方物流以及電商自建倉均用于輔助物流運輸以及電商零售等主營業。


    目前倉儲物流主要持有者有包括地產物流企業、房地產企業、電商企業、快遞企業與金融企業,其中地產物流企業是倉儲物流行業的最大參與主體。物流地產企業投入資本拿地開發,建成物流園區、配送中心、分撥中心等不動產,通過出租出售、管理等方式獲利。物流地產的開發運作模式大致為拿地→規劃開發→招租,得到租金和管理費。


    從供給格局上看,目前我國物流倉儲設施的供應主體以外資為主,根據數據顯示,2019物流地產行業前五為普洛斯、萬緯、宇培、嘉民、易商,市占率分別為30.7%、7.3%、5.6%、5.3%和5.2%。


    國內物流地產運營商客戶對比:


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    圖表來源:廣發證券


    隨著我國電商零售、高端制造業和第三方物流的快速發展,推動高端物流倉儲需求快速提升。目前我國人均物流地產面積僅0.7平米,橫向對比日本、美國、澳大利亞的4.0、3.8、1.6平米,仍有非常大的增長空間。


    我國物流設施近年來雖已取得長足發展,但和發達國家相比,整體規模相較我國龐大經濟體量和人口規模而言仍然很小,截至2019年我國人均物流地產面積僅0.7平米,橫向對比日本(4.0平米)、美國(3.8平米)、新加坡(1.9平米)、澳大利亞(1.6平米),人均設施面積與歐美、日本等發達市場相比差距仍較大。


    從結構來看,截至2019年我國擁有現代高標物流面積6,685萬方,占比總物流地產面積僅7%,相比澳大利亞、印度、韓國的75%、38%、28%,也具有相當大的提升空間。


    同時,基于我國現代化物流供需關系緊張,近年來政府對行業發展的傾斜力度較大,從稅收端、成本端、規范標準、戰略規劃等多方面推出了一系列支持政策。


    現代物流倉儲面積的供需關系趨緊,推動物流倉儲租金持續上行。據中國倉儲與配送協會月頻數據,一線城市由于需求旺盛、供應稀缺,其租金多年來持續處于上漲通道,即使在新冠疫情最為緊張的2月,其租金也保持平穩。


    二線和其他城市,物流倉儲租金也多年處于上升勢態,雖然今年2-3月受疫情短暫影響租金略有回落,但伴隨疫情受控,租金重回穩定增長勢態。拉長時間維度來看,物流地產行業仍處于量價齊升勢態。


    未來隨著內資開發商實力增強,對物流地產項目開發運營經驗逐漸積累,憑借自身的本土化優勢,預計未來內資物流地產商的份額有望提升。


    • END
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